چرا خرید ملک در ترکیه برای ایرانیان دیگر جذاب نیست؟

به گزارش بازار مشترک از اقتصاد 24، خبر کاهش خریدار ایرانی ملک در ترکیه، در روز‌های اخیر یکی از مواردی است که بار‌ها مطرح شده و توجه‌های زیادی را به خود جلب کرده است.

کما اینکه بنا بر بررسی داده‌های مرکز آمار ترکیه، خرید خانه در این کشور توسط ایرانیان در سال ۲۰۲۳ به ۴۲۷۲ مورد رسیده که حکایت از کاهشی ۴۸ درصدی نسبت به سال پیش از آن، یعنی ۲۰۲۲ میلادی دارد. در همین حال بررسی روند خرید خانه در ترکیه نشان می‌دهد بین سال‌های ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۱ روند خرید خانه توسط ایرانیان رشد چشمگیری داشته و تعداد خرید خانه توسط ایرانیان از ۶۶۴ مورد در سال ۲۰۱۶، به ۱۰۰۵۶ مورد در سال ۲۰۲۱ رسید.

نوسان در بازار ملک ترکیه و کاهش خرید خانه توسط ایرانیان
کما اینکه از نظر دولتمردان ترکیه، بازار مسکن این کشور قرار بود بهشت سرمایه‌گذاری در بازار ملک بین کشور‌های منطقه باشد، اما با تغییر قوانین و سقوط پرشیب اقتصاد این کشور ناشی از اپیدمی کرونا، افزایش مبلغ سرمایه‌گذاری به شرط اقامت و تورم سنگین بازار ملک ناگهان تبدیل به جهنم شد؛ تا جایی که هم‌اکنون خرید ملک از سوی شهروندان دیگر کشور‌ها از جمله ایران در ترکیه به شدت کاهش یافته و در مجموع گفته می‌شود که سقوط ۸۰ درصدی سرمایه گذاری در بخش مسکن ترکیه رقم خورده است.

 به طور کلی خرید خانه توسط خارجی‌ها در سال ۲۰۲۳ نسبت به سال ۲۰۲۲، حدود ۴۸.۲ درصد کاهش یافته است.

البته باید توجه داشت که هرچه تورم در ترکیه اعداد بالایی را تجربه می‌کند، با این حال نزولی شدن روند قیمت مسکن باعث بی میل شدن سرمایه‌گذاران خارجی شده است. همچنین لازم به ذکر است که در حال حاضر حداقل مبلغ خرید ملک در ترکیه برای دریافت اقامت ۴۰۰ هزار دلار است؛ در حالی که دو سال قبل این رقم ۲۵۰ هزار دلار بود. این بدان معناست که هم‌اکنون تهیه یک واحد مسکونی برای ایرانی‌ها به منظور دریافت اقامت در ترکیه رقمی حدود ۲۰ میلیارد تومان هزینه دارد.

این در حالی است که این رقم در سال ۲۰۱۸ برای ایرانیان رقمی در حدود ۳ میلیارد تومان بوده و این نوسان سنگین البته که حالا تمایل به سرمایه گذاری در حوزه ملک برای دریافت اقامت را میان ایرانیان تغییر داده است.

سرمایه‌ها در ترکیه در حال فرارند
اما آیا این عدم تمایل بدان معناست که فرار سرمایه از کشور کاهش یافته است و یا سرریز سرمایه از ایران به سمت ترکیه کم‌تر از قبل است؟ به نظر می‌رسد آمار‌ها چنین چیزی را نشان نمی‌دهند.

رئیس اتاق بازرگانی تهران در شهریور ماه سال جاری با اشاره به خروج ۴۵ میلیارد دلار سرمایه در ۴ سال اخیر، گفته بود: به نظر می‌رسد خروج سرمایه از کشور بیش از این رقم باشد چرا که بخش قابل توجهی از اقتصاد ایران به صورت زیرزمینی است. به گفته خوانساری، میانگین رشد تورم قیمت‌ها ۴.۷۶ درصد بوده است به این معنا که سالیانه شاهد ۱۰۰ درصدی رشد قیمت‌ها بودیم.

در همین حال مقایسه رشد دستمزد‌ها در ایران و ترکیه نیز در خود نشانه‌های جالبی دارد، از جمله این که حداقل حقوق خالص ماهانه در ترکیه با افزایش ۴۹ درصدی، برابر ۱۷هزار و ۲ لیر در حدود ۵۷۷ دلار تعیین‌شده و این در حالی است که دستمزد‌ها در ایران با وجود تورم ۵۰ درصدی، تنها ۲۷ درصد در ابتدای سال رشد کرد و رقم پایه آن نیز حدود پنج میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است که حدود ۱۰۶ دلار است.

در همین حال آمار‌های تازه منتشر شده بانک مرکزی از وضعیت وخیم یکی از متغیر‌های مهم اقتصاد ایران خبر می‌دهد. مطابق آمار‌های تازه، خالص «حساب سرمایه» در نیمه اول امسال به منفی ۱۲ میلیارد و ۸۵۰ رسیده است؛ عددی که در ۲۰ سال اخیر بی‌سابقه بوده و هیچ‌گاه رخ نداده بود. این رقم در پایان بهار سال جاری منفی ۱۰ میلیارد دلار بوده و، اما در فصل تابستان ۲.۸۵ میلیارد دلار دیگر منفی شده است.

در توضیح حساب سرمایه نیز باید تاکید داشت که مثبت شدن حساب سرمایه به معنای جریان داشتن سرمایه به درون کشور است و هرگونه کسری یا «منفی شدن» حساب سرمایه می‌تواند به علت در جریان بودن سرمایه به سوی خارج از کشور باشد. پس با این حساب و کتاب‌ها باید گفت که واقعیت موجود اقتصاد ایران، همان فرار سرمایه از کشور است و حالا بیشتر مفهوم سخنان مسعود خوانساری رییس اتاق بازرگانی و صنایع و معادن ایران، در ۲۸ شهریور امسال مشخص می‌شود که گفته بود «ظرف ۴ سال گذشته بیش از ۴۵ میلیارد دلار سرمایه ایرانیان از کشور بیرون رفته است.»

سرمایه‌های فراری کجا می‌روند؟
سوال، اما اکنون این است که اگر بنا به آمار فرار سرمایه از داخل کشور وجود دارد پس دقیقا به کدام سمت و سو می‌رود و به نظر می‌رسد پاسخ همچنان ترکیه است، اما با این تفاوت که این بار به جای حوزه املاک در ترکیه به سوی شبکه بانکی این کشور در جریان و حرکت است.

وقتی خروج سرمایه از ایران بر اساس داده‌های بانک مرکزی در دو سال گذشته شدت گرفته است و اتفاقا روند گریز سرمایه از ایران حالا تنها شامل ثروتمندان نمی‌شود بلکه به «سرمایه‌های خرد» نیز شده پس مسیر تازه‌ای اکنون برای فرار این سرمایه‌ها به وجود آمده و هر چند که اکنون آمار‌ها نشان می‌دهد خرید خانه در ترکیه توسط ایرانیان به سطح سال ۲۰۱۸ تنزل یافته، اما همزمان با این سقوط تاریخی افزایش سود بانکی در ترکیه باعث اقبال ایرانیان برای انتقال پول به بانک‌های این کشور شده و اکنون فراوان هستند افراد و شرکت‌هایی که به واسطه در تبلیغات خود به ایرانی‌ها پیشنهاد می‌کنند برای دریافت سود ۴۵ درصدی از بانک‌های ترکیه، حساب‌هایی را در این کشور باز کنند و یا این که سرمایه خود را افزایش دهند؛ این درحالی است که تورم در کشور ترکیه از مرز ۶۵ درصد گذشته است.

باید توجه داشت در این شرایط حتی با وجود سود هنگفت دریافتی از بانک‌های ترکیه، این سود باز هم از ۲۰ درصد تورم پایین‌تر است، و عجیب این که با این شرایط همچنان برخی از ایرانیان ترجیح می‌دهند ریال خود را به لیر تبدیل کنند.

وسوسه سود پرریسک ۴۵ میلیون تومانی
اما این اقدام پرریسک که هچ تضمینی برای حفظ سرمایه ایرانیان در این کشور نیست نیز لزوما به معنای سود بیشتر سرمایه‌گذاران نیست، اما فقط یک واقعیت تکان دهنده از اقتصاد امروز ایران را به رخ می‌کشد که ایرانیان حالا حتی با سرمایه‌های خرد خود نیز به دنبال فرار از کشور هستند.

توجه کنید که اکنون با رقم دو میلیارد تومان، می‌توان یک سرمایه گذاری یک میلیون لیری در بانک‌های خاصی در ترکیه انجام داد و صاحب سود ۴۵ درصدی شد که رقمی حدود ۴۵ میلیون تومان برای سرمایه گذار ایرانی در ماه خواهد بود.

مساله این جاست که در این روند اساسا خطرات این سرمایه گذاری دیده نمی‌شود. اصلی‌ترین ریسک این سرمایه‌گذاری را باید اختلاف تورم و سود بانکی در ترکیه دانست. بانک‌های ترکیه حدود ۲۰ درصد سود پایین‌تری نسبت به تورم پیشنهاد می‌کنند؛ بنابراین سرمایه گذار ایرانی زمانی که سود خود را برداشت کنند، با درنظر گرفتن نرخ برابری ارزها، ۲۰رقمی حدود درصد پول کمتری خواهد داشت.

ریسک‌های سرمایه گذاری بانکی در ترکیه جدی است
از سوی دیگر نوسانات ارزش لیر در برابر سایر ارز‌ها و به خصوص دلار ریسک قابل توجهی به سرمایه‌های بانکی در این کشور تحمیل خواهد کرد. ارزش لیر در یک سال گذشته مقابل بیشتر ارز‌های جهان کاهش داشته و اکنون هر دلار به حدود ۳۰ لیر رسیده است. روند حرکتی لیر به اندازه‌ای نزولی بوده که حتی در مقابل ریال هم کم ارزش‌تر شده است.

در یک سال گذشته با وجود تورم ۵۰ درصدی در ایران ارزش لیر از حوالی دو هزار تومان به هزار و ۸۰۰ تومان کاهش پیدا کرد و این مقایسه نشان می‌دهد سرمایه گذاری ایرانیان در بانک‌های ترکیه، لزوما سودآور نخواهد بود و یا چندان سودآور نخواهد بود، اما تنها منجر به فرار بیشتر سرمایه از ایران می‌شود.

 همزمان با سقوط سرمایه گذاری ایرانیان در بخش مسکن به دلیل محدودیت‌های مدام دولت ترکیه در مقابل افزایش سرمایه گذاری بانکی بین ایرانیان در حالی رشد کرده است که حتی رقم سود ۴۵ درصد نیز خود شهروندان ترکیه را وسوسه نکرده و شهروندان این کشور هم چنان طلا و ارز را سرمایه گذاری مناسب تری در شرایط تورم بیش از ۶۰ درصد کشورشان می‌دانند.

البته سوال این است در حالی که اصلی‌ترین سرمایه گذاران ملک در ترکیه روس‌ها و ایرانی‌ها و عراقی‌ها بوده اند چرا دولت این کشور رقم سرمایه گذاری را از ۲۵۰ هزار دلار به ۴۰۰ هزار دلار افزایش داده است؟

آیا این تلاشی برای سرریز شدن سرمایه‌های حتی خرد به سمت سیستم بانکی در کنترل دولت ترکیه نبوده است؟ آیا نباید دستکم به این روند رخ داده تا حدودی شک کرد.

از سوی دیگر باز باید توجه کرد که این نوع سرمایه‌گذاری برای ایرانیان فراتر از ریسک‌های اقتصادی هر نوع سرمایه گذاری امکان دارد با خطرات دیگری مانند سخت‌گیری‌های سیستم بانکی و موانع سازمان‌های نظارتی مواجه شود.

کما اینکه اقتصاد ترکیه حالا دیگر سال‌هاست گرفتار پدیده‌هایی همچون انتقال پول سیاه و پولشویی شده است، مواردی که گاهی اوقات باعث بازداشت چندین ایرانی شده است. همچنین دستکم در یک مورد مشهور مدیر هالک بانک ترکیه در پرونده دور زدن تحریم‌های ایران مورد اتهام قرار گرفته و تحریم شده بود. در این شرایط اقدام‌های سازمان‌های نظارتی بین‌المللی و خزانه‌داری آمریکا ممکن است برای سرمایه گذاری‌های ایرانیان در بانک‌های ترکیه مساله خطرناکی باشد.

از سوی دیگر خوب است مقامات و مسئولان کشور اکنون به جای توجه بیش از حد به کاهش آمار خرید ملک توسط ایرانیان در ترکیه نگاهی به روند سرمایه گذاری پرریسک ایرانیان در بانک‌های ترکیه بیاندازند، شاید با جمع آوری و رصد آمار بیش از همیشه متوجه عمق بحران رخ داده در کشور و مساله جدی فرار سرمایه از ایران شوند.